¿Cómo es el test que van a realizar los notarios para formalizar las hipotecas? ¿Por qué se realiza?

La nueva ley de contratos hipotecarios, entre otras medidas, como se puede ver en el anterior artículo que realicé hace 3 semanas ¿Qué debes saber de la ley de hipotecas? ha ampliado mucho las exigencias en cuanto a INFORMACIÓN PRECONTRACTUAL. Así, el artículo 14 de la LCCI impone al prestamista, intermediario o representante la obligación de, al menos diez días naturales antes de la formalización del contrato, entregar al potencial prestatario o prestatario la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN) la Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE), una copia del proyecto de contrato, información de los gastos que corresponden al prestamista y prestatario.

O, lo que es lo mismo, las entidades financieras a partir de la implantación de ésta ley van a duplicar sus obligaciones informativas a los prestatarios. Pero, como todo proceso con fe pública son los notarios los que se deben encargar de que las cláusulas sean comprendidas por los prestatarios y así por imperativo legal (artículo 15 LCCI) deben acreditar el control de transparencia material y formal. 

 

Según el artículo 15.2 c) "[...] Igualmente, y en presencia del notario, el prestatario responderá a un test que tendrá por objeto concretar la documentación entregada y la información suministrada."

Éstos tests van dirigidos a supervisar a que las personas comprenden todo y cuanto la hipoteca va a conllevar. Sin embargo, éstos están causando revuelo puesto que una excesiva tecnicidad es un obstaculo para formalizar un contrato de crédito inmobiliario. Muchas de las críticas del notariado son referidas a que no saben en que punto reflejarlo y cuando alguien ha pasado ese test. Para muchos notarios, debería ser suficiente no tanto que se entendiera la cláusula en su totalidad como que se entiendan fielmente sus efectos.

El modelo ya se ha establecido en una circular enviada por el Consejo del Notariado con el objeto de unificar criterios. Éste test puede llegar a que se exija un nivel rozando casi tener conocimientos de graduado en economía o derecho, no accesible a personas legas en esas materias. Las cláusulas a veces tienen una complejidad notable y por tanto no se estaría cumpliendo con el objetivo de controlar la transparencia material. No todo el mundo tiene porque saber como funcionan y la crítica para muchas personas es que estos test deberían centrarse en posible resultado que pueden provocar. 

En concreto, este es el Test para el prestatario:

1.-Entrega de la documentación precontractual

1.1.- ¿Confirma haber recibido en el día expresado en su manifestaión la siguiente documentación?
a) FEIN SI/NO
b) FiAE SI/NO
c) copia del proyecto del contrato SI/NO
d) documento que contiene información de los gastos SI/NO
e) documento que contiene las condiciones de las garantías del seguro que se exige SI/NO
f) documento que contiene la advertencia al prestatario de la obligación de recibir el asesoramiento notarial (sólo para el caso de préstamo con interés variable) SI/NO
g) documento con referencia a las cuotas en diferentes escenarios de evolución del tipo de interés SI/NO

1.2.- ¿La entidad le ha explicado el contenido de los documentos indicados y respondido a sus preguntas? SI/NO

2.- Elección de notario

2.1.- ¿Le informó la entidad financiera de que era usted quien tenía derecho a elegir notario? SI/NO

2.2.- ¿Confirma usted que soy el notario elegido? SI/NO

3.- Características y amortización del préstamo

3.1- ¿Conoce el capital y la duración del préstamo, y el importe y periodicidad de sus cuotas? SI/NO

3.2.- ¿Conoce que cada una de las cuotas comprende una parte de capital del préstamo y otra parte de intereses? SI/NO

4.-Tipo de interés

4.1.- El tipo de interés que le han ofrecido es fijo durante toda la vida del préstamo o está prevista su variación en algún momento. FIJO/VARIABLE

4.2.- ¿Existen en su oferta bonificaciones para el tipo de interés en caso de que contrate determinados productos con el prestamista o entidades por él señaladas? SI/NO

4.3.- En caso de préstamo a interés fijo, ¿sabe usted que no se beneficiará de una bajada futura de los tipos de referencia del mercado? SI/NO

4.3.- En caso de préstamo a interés variable,
a) ¿es usted conocedor de que el interés futuro se calcula sumando un diferencial al tipo de interés de referencia pactado? SI/NO
b) ¿comprende que los tipos de interés de referencia varían a lo largo del tiempo y que esta variación podría suponer un incremento de la cuota? SI/NO

5.- Subrogación de acreedor

5.1.- ¿Conoce que puede cambiar de prestamista a través de un procedimiento llamado subrogación que conlleva la amortización total anticipada de su préstamo y tiene bonificaciones fiscales y arancelarias? SI/NO

6.- Amortización anticipada del préstamo

6.1.- En la oferta que le ha hecho la entidad prestamista ¿está prevista una comisión por amortización anticipada?
- En caso de amortización total: SI/NO
- En caso de amortización parcial: SI/NO
- En caso de cambio de prestamista (subrogación de acreedor): SI/NO

6.2.- Comprende que esta comisión, de existir, sólo podrá cobrarse si la amortización anticipada produce una pérdida para la entidad prestamista que está deberá justificarle. SI/NO

7.-Comisiones

7.1.- Tiene su préstamo:
- comisión de apertura SI/NO
- comisión de modificación de condiciones (novación): SI/NO
- comisión de reclamación de cuotas impagadas: SI/NO

8.- Incumplimiento

8.1.- ¿Ha comprendido usted que en caso de impago se le cobrará el interés de demora legalmente fijado sobre el importe que haya dejado de pagar? SI/NO

8.2.- ¿Ha comprendido usted que si el impago alcanza una determinada cuantía la entidad financiera puede declarar vencido anticipadamente el préstamo y reclamar a cada uno de los prestatarios la totalidad de lo adeudado? SI/NO

9.- Ejecución hipotecaria

9.1.- ¿Comprende que el impago del préstamo puede conllevar la pérdida del bien hipotecado y su venta en pública subasta? SI/NO

9.2.- ¿Responde de esta deuda con todos sus bienes, presentes o futuros o sólo con el bien hipotecado? CON TODOS LOS BIENES/SOLO CON EL BIEN HIPOTECADO

9.3.- ¿Comprende que, si responde con todos sus bienes y el valor obtenido en la subasta de la finca hipotecada es inferior a lo adeudado, va a seguir debiendo la diferencia al prestamista? SI/NO

A modo de conclusión se podría llegar a que estos tests son una prueba de la excesiva burocratización (fruto del problema de las cláusulas abusivas y de las denominadas hipotecas sub-prime) que ésta ley conlleva en cuanto a la concreción de los contratos. Esta burocratización en esos casos puede suponer atrasos en la concreción de los contratos y por tanto en las compraventas de viviendas, que pueden pasar de ser inmediatas a durar varias semanas. Ésta ley ha hecho que las hipotecas dejen de ser un contrato sin complicaciones y por tanto más ardua la tarea de conseguir estos créditos.