¿Qué debes saber de la nueva ley de hipotecas? Te lo cuento en 10 puntos.

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espués de muchos años de no regulación específica del contrato de crédito hipotecario, en el que reinaba la adhesión de los consumidores a los contratos modelo y preestablecidos,  muchas cosas van a cambiar en el mundo bancario. Está nueva ley trae consigo nuevas reformas y va a afectar al mundo de la compraventa de inmuebles. Un mundo donde como característica económica una gran parte de las compras se realizan mediante la concesión de préstamos hipotecarios.

Voy a tratar de esquematizar algunas de las reformas y su influencia directa en la compraventa y en la concesión de préstamos hipotecarios, la nueva Ley 5/2019, de 15 de marzo reguladora de los créditos inmobiliarios (En adelante LCCI) trae consigo regulaciones más estrictas y especiales, más limitaciones al abuso bancario y sobre todo trata de proteger al consumidor como parte más débil dentro de la relación CONSUMIDOR- ENTIDAD FINANCIERA.

Hay un total de unos 10 puntos muy relevantes en esta ley y disposiciones-reforma que pueden causar distintos efectos, en todo caso, aunque no definitivo es un avance en la regulación de los préstamos de garantía hipotecaria.

A saber:

       I.            ENTRADA EN VIGOR. Es importante saber a partir de cuándo es aplicable esta reforma, ésta ley fue publicada en marzo de 2019 y se reservó un periodo de tres meses para entrar en vigor. La ley es aplicable a contratos suscritos con posterioridad a su entrada en vigor el 16 de Junio de 2019.  La reforma extiende efectos también a novaciones o subrogaciones de contratos preexistentes también suscritas posteriormente y a cláusulas de vencimiento anticipado de contratos anteriores cuyo vencimiento no se haya producido con anterioridad a la entrada en vigor de la LCCI, salvo que el deudor alegue que la previsión en su día pactada es más favorable para él que lo dispuesto en el artículo 24. Por tanto, se establece la retroactividad en cuanto sea más favorable para el consumidor.

    II.            IMPUESTO DE ACTOS JURÍDICOS DOCUMENTALES Y GASTOS DERIVADOS DE LA FORMALIZACIÓN.    En cuanto al Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, después del decreto Real Decreto-ley 17/2018, de 8 de noviembre se modifica el artículo 29 de la ley reguladora del AJD. A efectos prácticos, la Entidad financiera se convierte en sujeto pasivo de la relación fiscal y por tanto obligada a pagar estos gastos e impuestos. En la LCCI se realiza una inclusión en el artículo 14 que dispone en la letra e) del apartado primero que “su pago se realizará conforme a la normativa tributaria aplicable”, sin perjuicio de que, “en caso de una o varias subrogaciones conforme a la Ley 2/1994, de 30 de marzo durante la vida del préstamo, el prestamista subrogado deba ser reintegrado por el prestamista subrogante en la parte proporcional del impuesto y los gastos que le correspondieron en el momento de la constitución del préstamo”. (Es decir, en caso de novación de préstamo los bancos deberán compensarse las cantidades pagadas entre sí). Da por tanto razón ésta nueva ley a la primera de las sentencias de la Sala del contencioso administrativo que consideraba que la parte interesada en el registro y realización de escrituras es el PRESTAMISTA y así se recoge en la regulación.

 III.            NUEVA REGULACION DEL VENCIMIENTO ANTICIPADO. Se amplían a 12 el mínimo de las cuotas impagadas para poder accionar la denominada clausula de vencimiento anticipado está también se podrá accionar cuando el total impagado conlleve o el 3% del capital principal prestado en la primera mitad de la vida del préstamo, y de 15 cuotas y el 7% en la segunda mitad del crédito. Esta reforma supone limitar la fuerza del banco en cuanto al accionamiento de  la clausula de vencimiento anticipado que permitía que el préstamo de vencimiento mensual se convirtiera en líquido y exigible por el impago de una de las cuotas. Está reforma supone la regularización y el límite a una clausula que ha sido declarada como abusiva por numerosos juzgados de primera instancia.

 IV.            EL INTERÉS LEGAL DEL DINERO. Según el artículo 25 de la LCCI  “En el caso de préstamo o crédito concluido por una persona física que esté garantizado mediante hipoteca sobre bienes inmuebles para uso residencial, el interés de demora será el interés remuneratorio más tres puntos porcentuales a lo largo del período en el que aquel resulte exigible. El interés de demora sólo podrá devengarse sobre el principal vencido y pendiente de pago y no podrán ser capitalizados en ningún caso, salvo en el supuesto previsto en el artículo 579.2.a) de la Ley de Enjuiciamiento Civil. 2. Las reglas relativas al interés de demora contenidas en este artículo no admitirán pacto en contrario.” Esta inclusión marca la diferencia con la anterior tónica en la que el artículo 114 de la ley hipotecaria disponía que en ningún momento podía superar el triple del interés legal del dinero. Atención, porque esta reforma puede encarecer la mora en casos en los que se firma un interés remuneratorio alto o en el que este se fije por un valor externo como el IRPH, el TAE, etc.  En caso de que el interés legal del dinero estuviera por debajo de este habría un agravio comparativo para préstamos concedidos con anterioridad a la ley, es por eso, que como se ha dicho en el punto 1 está ley tiene una retroactividad relativa.

    V.            VALOR FIJADO POR LAS PARTES PARA EL TIPO EN LA SUBASTA.  El tipo de subasta será el mismo en el procedimiento de ejecución directa y en el de venta extrajudicial, y, en todo caso, no podrá ser inferior al valor señalado en la tasación que, en su caso, se hubiere realizado en virtud de lo previsto en la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de regulación del mercado hipotecario. Se deroga de esta manera la referencia a que el valor de tasación fijado por las partes para que sirviese de tipo en la subasta no pudiera ser inferior al 75% del expresado valor de tasación determinado por entidad tasadora.

 VI.            LAS CONDICIONES ABUSIVAS, NULAS O NO TRANSPARENTES.  La nueva regulación supone la inclusión de la reiterada jurisprudencia en cuanto al control de transparencia, abusividad y legalidad de las clausulas componentes del contrato tipo de crédito que se firmaba antes de 2014. Así la Disposición final octava incluye una reforma a la Ley General Para La Defensa De Los Consumidores «Artículo 83. Nulidad de las cláusulas abusivas y subsistencia del contrato. Las condiciones incorporadas de modo no transparente en los contratos en perjuicio de los consumidores serán nulas de pleno derecho.»

VII.            NOTAS SIMPLES DE ESCRITURAS DE PRÉSTAMOS HIPOTECARIOS. En escrituras e inscripciones de préstamos hipotecarios, el Notario tendrá la obligación de facilitar telemáticamente copia simple gratuita al consumidor-prestatario. Por otra parte el Registrador tendrá la obligación de remitir telemáticamente una nota simple gratuita y literal de la inscripción al prestatario.

VIII.            INTERMEDIARIOS O PRESTAMISTAS QUE NO SEAN ENTIDADES FINANCIERAS.  Los intermediarios de crédito inmobiliario que operen o vayan a operar con prestatarios con domicilios situados en todo el Estado o en el ámbito territorial de más de una Comunidad Autónoma, siempre que tengan la sede de su administración central en España, así como los intermediarios de crédito inmobiliario que vayan a operar en España a través de sucursal o en régimen de libre prestación de servicios, cualquiera que sea el ámbito geográfico en el que vayan a desarrollar su actividad, estarán obligados a inscribirse en el registro correspondiente, encargándose el Banco de España de su gestión

 IX.            INSCRIPCIÓN DE AQUELLAS CLÁUSULAS DECLARADAS NULAS O ABUSIVAS. Las sentencias firmes de los Tribunales por las que se declaren determinadas condiciones generales de contratación como nulas o abusivas –entre las que pueden encontrarse las no transparentes-, se remitirán de oficio, para su inscripción, al Registro de Condiciones Generales de Contratación.

    X.            INFORMACIÓN PRECONTRACTUAL. El artículo 14 de la LCCI impone al prestamista, intermediario o representante la obligación de, al menos diez días naturales antes de la formalización del contrato, entregar al potencial prestatario o prestatario la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN) la Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE), una copia del proyecto de contrato, información de los gastos que corresponden al prestamista y prestatario.

-Resumiendo, está nueva legislación tiene puntos a destacar como es que a partir del día 16 de Junio de 2019 el Banco será el encargado de pagar tanto los gastos como el IAJD.

-Algo muy novedoso es también el cambio en cuanto al máximo de  los intereses por mora del triple del interés legal del dinero al 3%+el interés remuneratorio, que como ya se ha dicho anteriormente al incluir una variable a la ecuación puede hacer que los montantes por mora se conviertan en más inaccesibles.

Haciendo un análisis restrictivo o visto desde el punto de vista de un operador jurídico ésta nueva legislación no está actualmente muy alejada de lo que ya se venía usando en el tráfico jurídico y se veía día a día.

Ha ocurrido algo muy común últimamente, que demuestra que el sistema español es un sistema mixto y es que la jurisprudencia se ha convertido en ley.

Si quieres saber más, te recomiendo los siguientes enlaces:

Ley Reguladora de Contratos de Crédito inmobiliario. 

Resumen realizado por el Registrador de la Propiedad Antonio Manuel Olivas.

Puntos claves muy resumidos por la web 20minutos.com