¿Quieres conocer como funciona el alquiler con opción a compra?

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i vendes o quieres comprar un inmueble muchas veces te habrán propuesto la posibilidad del contrato de alquiler con opción a compra. El alquiler con opción a compra es una de las formas más al alza en la actualidad y una de las posibilidades más factibles a las que los jóvenes en nuestro país pueden acudir para llegar a tener una vivienda en propiedad. Esta alternativa, sin embargo, es válida para cualquier persona, independientemente de su edad, las ventajas que el alquiler con opción a compra ofrece la hace una, valga la redundancia, opción muy apetecible para personas que quieren financiar su compra mientras que pagan el alquiler, no quedando esos pagos en “saco roto”.

Sin embargo existen muchas dudas y desconfianzas sobre esta figura jurídica, fruto de del desconocimiento. Este artículo viene a intentar depurar aquellas dudas que puedan existir sobre la figura del alquiler con opción a compra de una manera representativa.

Intentando definir el contrato de opción o la también llamada cláusula de opción de compra hay que matizar que no tiene ninguna regulación positiva actualmente. Este pacto se rige por la autonomía de las partes que se establece en el artículo 1255 CC y por las distintas referencias jurisprudenciales.

El contrato de alquiler con opción a compra se trata en realidad de hasta 3 contratos. El primero de los contratos es el arrendamiento y el segundo la opción de compra (unilateral) de la que podrá derivarse otro tercer contrato que supondrá la efectividad de la compraventa (bilateral). Así:

1.      El contrato de arrendamiento: Se establece por un tiempo determinado y con un precio también establecido por las partes. Habitualmente, el precio del alquiler lleva aparejado una parte que se detrae del precio final que se establecen en la opción de compraventa. El inquilino por definición tiene derecho a comprar esa casa descontando del precio esa parte del alquiler que se hubiere pactado en el contrato y si fueron convenientemente pagadas la cantidades durante los meses que estuvo de inquilino en la vivienda. Dicho esto, y pese a que el descuento en el precio es la opción más habitual elegido entre las partes, se deberá estar a lo convenido inter partes. Este contrato sí estará regulado por la Ley de Arrendamientos Urbanos y en específico el artículo 13 regula particularidades de la opción de compra.

2.      La opción de compra: Se añade normalmente como una cláusula en el contrato de arrendamiento, sin embargo puede firmarse en un contrato paralelo. Él no ser un contrato regulado y abierto lo hace no formalista y por tanto se deberá respetar lo acordado entre los firmantes. Dentro de ésta flexibilidad, la opción de compra tiene unas características comunes en la mayoría de contratos de esta entidad.

a.      El optante no está normalmente obligado a realizar la compraventa. Salvo que se firme lo contrario.

b.      El objeto de la compraventa se determina en el contrato de arrendamiento, siendo coincidente con lo que se arrienda, pudiendo cambiar distintas cuestiones como los muebles u otras condiciones y siempre que este objeto este dentro de la legalidad.

c.       Señalamiento del precio futuro, en la opción figurará el precio por el cual se activará la misma.

d.      También se establecerá el plazo para el ejercicio de la opción de compra por parte del optante. Lo recomendado es que el optante tenga que decidir una vez finalizado el contrato de arrendamiento y que no tenga un plazo más allá de cumplido el contrato de arrendamiento. Si decide no optar deberá abandonar el inmueble o deberá llegarse a otro acuerdo inter partes. Resumiendo, ejercitada la opción en forma, queda perfeccionada la compraventa y se produce la extinción del arrendamiento por la reunión en la misma persona de la condición de arrendatario y la de propietario

e.      Se podrá acordar el pago de una prima adicional como consecuencia de la posibilidad de opción.

Resumiendo, la opción fija los elementos esenciales de la posterior compraventa y da seguridad jurídica a las partes. Este contrato se convierte en una posibilidad muy viable cuando los que compran quieren tener más facilidad en la compra (pagando un alquiler que va a redundar en beneficio de la compra del piso) y cuando el que vende no quiere perder grandes cantidades debido al mercado inmobiliario y sus fluctuaciones. Legalmente es un tipo de contrato muy abierto, que da muchas ventajas a las partes y que se puede hacer al gusto de lo que convengan ambas en igualdad de condiciones.